Rumah Baru 2026 Bebas PPN! Begini Syarat dan Ketentuannya

Pemerintah kembali melanjutkan kebijakan insentif fiskal di sektor perumahan melalui penerbitan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 90 Tahun 2025. Regulasi ini mengatur Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun yang ditanggung pemerintah (PPN DTP) untuk Tahun Anggaran 2026. Kebijakan ini merupakan bagian dari upaya menjaga pertumbuhan ekonomi nasional sekaligus meningkatkan daya beli masyarakat pada sektor perumahan.

Latar Belakang Kebijakan

Insentif PPN DTP sebelumnya telah diterapkan pada tahun 2023, 2024, dan 2025. Melihat dampak positif terhadap sektor properti dan perekonomian secara umum, pemerintah kembali memperpanjang kebijakan tersebut pada tahun 2026 sebagai bagian dari paket kebijakan ekonomi untuk kesejahteraan masyarakat.

Ruang Lingkup Objek Insentif

PPN yang ditanggung pemerintah diberikan atas penyerahan:

1. Rumah tapak, yaitu bangunan rumah tinggal atau rumah deret, baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk yang sebagian digunakan sebagai toko atau kantor.
2. Satuan rumah susun, yaitu unit rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian.

Insentif ini hanya berlaku atas penyerahan rumah atau rusun baru dan siap huni.

Periode dan Waktu Penyerahan

Insentif PPN DTP berlaku atas penyerahan yang terjadi dalam periode:

• 1 Januari 2026 sampai dengan 31 Desember 2026.

Penyerahan dianggap terjadi pada saat:

• Ditandatanganinya akta jual beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah; atau
• Ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) lunas di hadapan notaris,
  yang disertai dengan serah terima fisik rumah atau rusun siap huni.

Persyaratan Rumah atau Rusun

Agar memenuhi ketentuan PPN DTP, rumah tapak atau satuan rumah susun harus:

1. Memiliki harga jual paling tinggi Rp5.000.000.000,00.
2. Merupakan unit baru, belum pernah dipindahtangankan.
3. Memiliki kode identitas rumah yang terdaftar melalui aplikasi kementerian terkait atau BP Tapera.

Subjek Penerima Insentif

Insentif PPN DTP dapat dimanfaatkan oleh:

• Warga Negara Indonesia yang memiliki NPWP atau NIK; dan
• Warga Negara Asing yang memiliki NPWP, sepanjang memenuhi ketentuan kepemilikan properti di Indonesia.

Setiap orang pribadi hanya dapat memanfaatkan insentif ini untuk 1 (satu) unit rumah tapak atau 1 (satu) satuan rumah susun.

Besaran Insentif PPN

Pemerintah menanggung:

• 100% PPN terutang atas bagian harga jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00,
  untuk rumah atau rusun dengan harga jual maksimal Rp5.000.000.000,00.

PPN atas bagian harga jual di atas Rp2.000.000.000,00 tetap menjadi kewajiban pembeli sesuai ketentuan perpajakan yang berlaku.

Kewajiban Pengusaha Kena Pajak (PKP)

Pengusaha Kena Pajak yang menyerahkan rumah atau rusun wajib:

1. Menerbitkan Faktur Pajak sesuai ketentuan, dengan mencantumkan identitas pembeli dan kode identitas rumah.
2. Menggunakan kode transaksi:
   • 07 untuk bagian PPN yang ditanggung pemerintah; dan
   • 04 untuk bagian harga jual yang PPN-nya tidak ditanggung pemerintah.
3. Mencantumkan keterangan “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR 90 TAHUN 2025”.
4. Melaporkan realisasi PPN DTP melalui SPT Masa PPN.

Kondisi yang Menggugurkan Insentif

PPN tidak ditanggung pemerintah apabila antara lain:

• Uang muka atau cicilan pertama dibayarkan sebelum 1 Januari 2026.
• Penyerahan dilakukan di luar periode tahun 2026.
• Pembeli memperoleh lebih dari satu unit.
• Rumah atau rusun dipindahtangankan dalam jangka waktu 1 tahun sejak penyerahan.
• PKP tidak menerbitkan Faktur Pajak atau tidak melaporkan realisasi PPN DTP.

Pengawasan dan Penagihan

Direktorat Jenderal Pajak berwenang melakukan penagihan PPN apabila ditemukan data atau informasi yang menunjukkan bahwa insentif dimanfaatkan tidak sesuai ketentuan, termasuk ketidaksesuaian objek, subjek, periode, atau kewajiban administrasi.

Rumah tapak atau satuan rumah susun yang telah memperoleh fasilitas pembebasan PPN berdasarkan ketentuan lain tidak dapat kembali memanfaatkan insentif PPN DTP berdasarkan PMK ini.
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 mulai berlaku pada 1 Januari 2026.

Download PMK Nomor 90 Tahun 2025