Lima Bulan Deflasi, Apa Imbas Pada Penjualan Properti?

Indonesia telah mencatatkan pencapaian ekonomi yang “menarik” dalam beberapa bulan terakhir, di mana deflasi terjadi secara berturut-turut selama lima bulan terakhir. Namun, apakah deflasi selalu berkonotasi positif? Bagaimana hal ini mempengaruhi berbagai sektor, terutama sektor properti yang kini tengah menghadapi tantangan tersendiri?

Definisi Deflasi

Deflasi merujuk pada penurunan umum harga barang dan jasa dalam suatu perekonomian. Proses ini biasanya diukur menggunakan Indeks Harga Konsumen (IHK) dan dapat dipicu oleh berbagai faktor, termasuk penurunan permintaan total atau peningkatan pasokan barang dan jasa.

Deflasi dalam Pont of View Supply dan Demand

POV Supply/Penawaran:

• Peningkatan Pasokan: Deflasi dapat terjadi ketika ada kenaikan besar dalam pasokan barang dan jasa, misalnya karena kemajuan teknologi atau peningkatan efisiensi produksi. Jika pasokan barang bertambah tanpa diikuti oleh permintaan yang sebanding, harga cenderung menurun.
  
• Overproduksi: Apabila produsen memproduksi barang lebih banyak daripada yang dapat dijual, kelebihan pasokan ini akan menyebabkan penurunan harga, yang akhirnya memicu deflasi.

POV Demand/Permintaan:

• Penurunan Permintaan: Deflasi sering kali dipicu oleh penurunan permintaan agregat. Ketika konsumen dan perusahaan mengurangi pengeluaran mereka, seperti yang terjadi pada masa resesi, permintaan akan barang dan jasa menurun, yang menyebabkan harga ikut turun.
• Ekspektasi Deflasi: Jika konsumen memperkirakan bahwa harga akan terus menurun, mereka cenderung menunda pembelian, yang akhirnya memperburuk penurunan permintaan dan memperpanjang kondisi deflasi.

Dampak Deflasi terhadap Penjualan Properti

Deflasi dapat memberikan dampak yang besar pada pasar properti. Beberapa efek yang sering terjadi antara lain:

• Penurunan Harga Properti: Saat deflasi terjadi, harga properti cenderung turun. Hal ini membuat pembeli menjadi lebih berhati-hati dalam berinvestasi, karena mereka mungkin berharap harga akan terus menurun.
  Kesulitan dalam Pembiayaan: Turunnya nilai properti dapat memengaruhi kemampuan pemilik untuk mendapatkan pembiayaan. Bank bisa lebih selektif dalam memberikan kredit, karena nilai jaminan berupa properti yang menurun.
• Penurunan Volume Penjualan: Ketidakpastian harga dan ekspektasi deflasi membuat banyak konsumen menunda keputusan pembelian. Ini berujung pada turunnya jumlah transaksi di pasar properti.

Secara keseluruhan, deflasi menciptakan situasi yang menantang bagi pasar properti, mempengaruhi perilaku konsumen serta strategi pemasaran yang dijalankan oleh pengembang dan agen properti.

Indeks Harga Properti Residensial dari Bank Indonesia untuk Triwulan II 2024

Berdasarkan data terbaru dari Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dipublikasikan oleh Bank Indonesia, terdapat beberapa indikator penting mengenai perkembangan harga properti residensial di Indonesia pada triwulan II 2024. Berikut adalah ringkasan dari informasi tersebut:

• Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR): IHPR mengalami pertumbuhan sebesar 1,76% (yoy) pada triwulan II 2024. Ini sedikit lebih rendah dibandingkan dengan pertumbuhan pada triwulan I 2024 yang tercatat 1,89% (yoy).
• Penjualan Properti Residensial: Penjualan properti residensial di pasar primer tumbuh sebesar 7,30% (yoy), meskipun ini merupakan perlambatan signifikan dibandingkan dengan pertumbuhan penjualan triwulan sebelumnya yang mencapai 31,16% (yoy). Perlambatan ini terjadi di seluruh tipe rumah, terutama pada rumah tipe kecil.

Dengan pertumbuhan IHPR yang masih positif meskipun melambat, serta penjualan yang menunjukkan pertumbuhan tetapi dengan laju yang lebih rendah, situasi ini tidak dapat dikategorikan sebagai deflasi. Deflasi umumnya ditandai dengan penurunan harga secara umum dalam ekonomi, sementara IHPR yang masih menunjukkan pertumbuhan positif menunjukkan bahwa harga properti residensial tidak mengalami penurunan tetapi justru meningkat, meskipun dengan laju yang lebih lambat.

Secara keseluruhan, meskipun ada perlambatan dalam pertumbuhan harga dan penjualan, kondisi ini tidak memenuhi kriteria deflasi. Hal ini dimungkinkan karena data tersebut di atas adalah data masa lalu atau yang terjadi pada periode triwulan II 2024 kisaran April Mei Juni 2024. Di satu sisi, deflasi sudah terjadi selama 5 bulan terakhir, yang berarti terjadi pada bulan Mei, Juni, Juli, Agustus, September 2024. Data triwulan III tentang Indeks Harga Properti Residential belum ada dan kemungkinan baru akan kita dapatkan di bulan Oktober pertengahan. 

Pernyataan Sekretaris Kemenko Ekonomi

Dikutip dari media online, 3 Oktober 2024, Sekretaris Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian, Susiwijono Moegiarso, menegaskan bahwa tren deflasi yang telah berlangsung selama lima bulan berturut-turut di Indonesia tidak terkait dengan pelemahan daya beli masyarakat. Menurutnya, deflasi yang terjadi lebih disebabkan oleh penurunan harga pada komponen harga bergejolak, seperti cabai merah, cabai rawit, telur, dan daging ayam, dan bukan pada komponen inflasi inti yang mencerminkan daya beli. Data menunjukkan bahwa inflasi inti tetap positif meskipun terjadi deflasi pada komponen lainnya. 

Susiwijono juga menyoroti bahwa sektor properti masih menunjukkan indikasi daya beli yang kuat, dengan fasilitas pembiayaan perumahan (FLPP) yang terjual habis dalam waktu dua bulan. Meskipun demikian, pemerintah tetap akan memantau perkembangan tren deflasi dan menyiapkan langkah-langkah antisipatif untuk menjaga kestabilan ekonomi. Badan Pusat Statistik (BPS) pun menegaskan bahwa deflasi bukanlah indikasi langsung dari penurunan daya beli, dan penelitian lebih lanjut diperlukan untuk mengidentifikasi faktor penyebabnya.

Polling di Group BisnisProperti.ID

Untuk menunjukkan gambaran nyata tentang imbas deflasi pada penjualan properti, pada tanggal 7 Oktober 2024, kami melakukan polling di group WhatsApp Ngonten Properti dan Group Telegram TrainingProperti.com. Hasil sementara (9 Oktober 2024) menunjukkan bahwa 86%-90%  menyatakan bahwa terjadi penurunan penjualan selama deflasi kali ini. Bahkan 56%-60%  menyatakan turun secara signifikan. 

Kamu mau ikut pollingnya, silahkan join di https://t.me/trainingpropreticom atau https://bit.ly/WA-BisnisProperti