Properti Digadang Jadi Mesin Ekonomi 8 Persen, tapi Siapa yang Sanggup Beli Rumahnya?

Jumat sore, 26 September 2026. Di kantor Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman, ada peluncuran buku. Judulnya lugas: Industri Properti untuk Indonesia 8 Persen.

Yang hadir bukan orang sembarangan. Ada Menteri PKP Maruarar Sirait. Ada Kepala BPS Amalia Adininggar Widyasanti. Ada juga perwakilan Kadin dan ekonom dari LPEM FEB UI. Semua sepakat pada satu angka: sektor properti menyumbang 14,67 persen ke PDB nasional. PDB itu singkatan dari Produk Domestik Bruto—intinya, total nilai semua barang dan jasa yang dihasilkan negara dalam setahun.

Angka itu besar. Tapi coba lihat dompetmu sebentar. Kalau properti sekuat itu buat ekonomi, kenapa harga rumah di Jakarta sekarang butuh 14 tahun gaji penuh—tanpa makan, tanpa jajan kopi, tanpa apa-apa—cuma buat lunas satu rumah tapak?

Nah. Di situ letak plot twist-nya.

Pertanyaan yang Lebih Penting dari Angka 14,67 Persen

Pertanyaan besarnya bukan “apakah properti penting buat ekonomi.” Jawabannya sudah pasti: iya, penting.

Pertanyaan yang lebih menohok adalah ini: kalau sektor ini benar-benar jadi mesin pertumbuhan 8 persen, mesin itu sedang mengangkut siapa? Dan siapa yang cuma menonton dari pinggir jalan, sambil menghitung cicilan KPR yang makin berat?

Ini bukan pertanyaan sinis. Ini pertanyaan yang wajib diajukan. Sebab satu angka makro sering dipakai untuk membenarkan kebijakan yang dampaknya sangat pribadi—soal siapa yang akhirnya punya rumah sendiri, dan siapa yang terus mengontrak.

Faktanya: Properti Memang “Otot” Ekonomi Indonesia

Mari mulai dari yang jelas dulu.

Dalam kajian yang dipaparkan ekonom Uka Wikarya dan Kepala Badan Pengembangan Kawasan Properti Terpadu Kadin, Budiarsa Sastrawinata, total kontribusi sektor properti mencapai 14,67 persen terhadap PDB pada 2025. Sektor ini juga menyerap 12,62 juta tenaga kerja.

Angka itu bukan cuma dari tukang bangunan atau sales apartemen. Kontribusinya berasal dari konstruksi dan real estat, ditambah keterkaitannya dengan sektor lain—industri bahan bangunan, perdagangan, jasa keuangan, sampai transportasi.

Kepala BPS Amalia menyebut ini sebagai multiplier effect, atau efek berganda. Artinya sederhana: kalau satu sektor bergerak, sektor-sektor lain ikut kebawa arus. Satu proyek rumah baru bisa menggerakkan pabrik semen, toko material, sampai jasa pengangkutan sekaligus.

Amalia bahkan mendorong dibuatnya Neraca Satelit Perumahan—semacam alat ukur khusus, supaya efek berganda ini bukan cuma jadi kalimat manis di forum, tapi benar-benar jadi dasar kebijakan.

Data makro nasional juga mendukung cerita ini. Ekonomi Indonesia tumbuh 5,29 persen secara tahunan pada kuartal II 2026. Di antara semua sektor, konstruksi termasuk yang tumbuh paling kencang: 6,68 persen. Jadi ini bukan pepesan kosong. Konstruksi memang sedang ngebut.

Masalahnya, “properti tumbuh” dan “orang biasa bisa beli rumah” itu dua cerita yang beda. Sering banget nggak nyambung. Dan di situlah masalah sebenarnya dimulai.

Anggaran Rp11 Triliun “Disulap” Jadi Rp184 Triliun

Bagian paling menarik dari forum itu sebenarnya bukan angka 14,67 persen. Tapi pengakuan jujur dari Menteri Maruarar soal anggaran negara yang terbatas.

Pagu Kementerian PKP tahun depan cuma sekitar Rp11 triliun. Tapi pemerintah mengklaim bisa menggerakkan program perumahan sampai Rp184 triliun lewat berbagai skema. Mulai dari pelonggaran Giro Wajib Minimum Bank Indonesia (aturan soal berapa banyak dana yang wajib disimpan bank di BI, kalau dilonggarkan, bank punya lebih banyak uang untuk disalurkan jadi kredit), Kredit Program Perumahan, sampai penyaluran FLPP untuk rumah subsidi (FLPP itu program bunga rendah yang disubsidi pemerintah).

Kedengarannya seperti sulap keuangan yang keren. Modal Rp11 triliun, hasil Rp184 triliun.

Tapi mari kita bedah pelan-pelan. Sebagian besar dari Rp184 triliun itu bukan uang negara. Itu kredit dari bank. Itu likuiditas yang dilonggarkan Bank Indonesia. Itu skema pembiayaan yang ujung-ujungnya tetap dibayar masyarakat lewat cicilan.

Jadi kalau pemerintah bilang “kita bisa gerakkan Rp184 triliun,” artinya lebih dekat ke: “kita bisa bikin rakyat berutang sampai Rp184 triliun—dengan bunga rendah, semoga.”

Salah satu langkah konkretnya: tenor KPR FLPP untuk rumah subsidi kini disetujui sampai 40 tahun. Coba bayangkan. Rumah yang dibeli hari ini baru lunas ketika anak yang lahir tahun ini sudah punya anak sendiri. Cicilan per bulan memang jadi ringan. Tapi keringanan itu dibayar dengan komitmen finansial seumur hidup produktif—dari umur 25 sampai 65 tahun. Itu bukan cicilan rumah lagi. Itu warisan beban, yang dibungkus rapi dengan kata “keterjangkauan.”

Membedah Angka Backlog: Apa Artinya, Kenapa Penting, Lalu Apa?

Ada data penting yang jarang dipamerkan di panggung seremoni. Namanya backlog perumahan—selisih antara jumlah rumah tangga dan rumah layak yang tersedia. Angkanya masih di kisaran 9,9 juta unit. Kalau memasukkan hunian yang kualitasnya tak layak, angkanya bisa lebih dari 13 juta.

BPS mencatat 9,29 juta keluarga belum punya hunian sendiri. Ada 18,01 juta lagi yang tinggal di rumah tak layak.

Apa artinya? Kebutuhan rumah di Indonesia jauh lebih besar dari kemampuan negara memenuhinya tiap tahun.

Kenapa itu penting? Karena laju pembangunan rumah tak pernah benar-benar mengejar laju kebutuhan. Program 3 Juta Rumah—andalan pemerintahan Prabowo—baru mencapai 6,3 persen dari target sampai 2029, dengan realisasi 190.335 unit per Agustus 2025. Realisasi FLPP semester I 2026 pun cuma 91.531 unit. Itu setara 75,66 persen dari capaian periode sama tahun 2025. Artinya bukan cuma lambat, tapi justru melambat dibanding tahun lalu.

Lalu apa konsekuensinya? Kalau laju ini tak berubah, backlog bukan cuma nggak akan habis. Ia berpotensi menumpuk lebih cepat dari kemampuan negara menutupnya. Apalagi penduduk usia produktif terus bertambah dan terus butuh rumah pertama.

Ada satu angka lagi yang bikin geleng kepala: rasio harga rumah dibanding pendapatan (price-to-income ratio) di Jakarta disebut mencapai 14 kali lipat. Rasio sehat menurut standar internasional itu cuma 3 sampai 5 kali. Artinya, kalau kamu kerja di Jakarta dan mau beli rumah pakai gaji penuh—tanpa dipakai makan, tanpa ongkos, tanpa apa-apa—kamu butuh 14 tahun kerja nonstop.

Itu bukan sekadar “rumah mahal.” Itu tanda bahwa pasar rumah dan kemampuan bayar masyarakat sudah jalan ke arah yang berbeda.

Ketika Data di Atas Kertas Bertengkar dengan Data di Lapangan

Di sinilah masalahnya jadi lebih rumit—dan lebih jujur.

Sementara pemerintah merayakan konstruksi tumbuh 6,68 persen, data dari sisi permintaan justru suram. Menurut Bank Indonesia, outstanding KPR (total pinjaman rumah yang masih berjalan) pada Juni 2026 cuma tumbuh 4,4 persen. Setahun sebelumnya, pertumbuhan KPR masih di atas 16 persen.

Penjualan rumah bahkan turun 25,67 persen secara tahunan pada kuartal I 2026, menurut survei Bank Indonesia.

Analis sekuritas menilai pasar properti sudah masuk fase baru. Permintaan makin terkonsentrasi ke rumah kelas atas. Sementara kelas menengah yang jumlahnya terbatas, ditambah harga yang makin sulit dijangkau, bikin permintaan pasar massal tertekan.

Jadi begini gambarannya: proyek apartemen mewah dan hunian premium laris manis. Rumah subsidi untuk masyarakat kebanyakan justru macet. Padahal segmen inilah yang paling menentukan nasib backlog 9,9 juta tadi.

Klaim “properti tumbuh, ekonomi ikut terdorong” itu benar secara angka makro. Tapi angka itu diam-diam menyembunyikan siapa yang sebenarnya menikmati pertumbuhan. Rumah mewah laku. Rumah rakyat mandek. Data rata-rata menutupi ketimpangan di baliknya. Persis seperti bilang “suhu ruangan rata-rata nyaman,” padahal satu sisi ruangan kepanasan dan sisi lain ber-AC penuh.

Dua Sisi: Mesin Pertumbuhan atau Mesin Utang Jangka Panjang?

Di satu sisi, argumen pemerintah tidak sepenuhnya salah. Multiplier effect properti itu nyata dan terukur. Dari semen, besi, keramik, sampai jasa keuangan—semua ikut bergerak setiap ada proyek perumahan baru. Menko Perekonomian Airlangga Hartarto bahkan menyebut model ini mirip strategi China. Di sana, properti jadi tulang punggung ekonomi selama puluhan tahun dan ikut mengangkat jutaan orang keluar dari kemiskinan. Kalau dikelola dengan disiplin, sektor ini bisa jadi pengungkit sungguhan, bukan sekadar gimmick di atas kertas.

Tapi di sisi lain, perbandingan dengan China ini perlu dibaca hati-hati. Jangan langsung ditiru mentah-mentah. Model pertumbuhan berbasis properti di China akhirnya melahirkan gelembung utang raksasa di sektor pengembang. Kasus Evergrande yang mengguncang pasar global beberapa tahun lalu jadi pengingat: mesin ini bisa berbalik jadi bom waktu, kalau permintaan riil tak sekuat statistiknya.

Target pertumbuhan ekonomi 8 persen sendiri—alasan utama kenapa properti terus digenjot—bukan target yang gampang. Sepanjang sejarah, Indonesia cuma lima kali mencatat pertumbuhan di atas 8 persen sejak 1968. Terakhir kali terjadi pada 1995. Ekonom Nailul Huda dari Celios bahkan menyebut target itu kehalusan pikiran yang disusupi data surga hingga menimbulkan delusi. Kritik yang tajam. Tapi bukan pendapat sendirian. Sementara pejabat seperti Airlangga tetap optimistis, asalkan kondisi geopolitik global membaik dalam dua-tiga tahun ke depan.

Jadi siapa yang benar? Keduanya punya poin. Yang pasti, kalau target 8 persen dikejar dengan cara memompa kredit perumahan—tanpa memperbaiki daya beli masyarakat menengah ke bawah—yang terjadi bukan pertumbuhan berkelanjutan. Itu pertumbuhan yang dibayar di muka, lewat utang panjang generasi mendatang.

Ujung-Ujungnya, Siapa yang Diuntungkan?

Kalau semua benang ini ditarik jadi satu, gambarannya jadi lebih jernih.

Developer besar diuntungkan, karena permintaan hunian kelas atas tetap kuat. Perbankan diuntungkan lewat penyaluran KPR dan skema bunga bersubsidi. Pemerintah diuntungkan secara politik, karena bisa menunjukkan angka kontribusi PDB yang besar—tanpa harus keluar anggaran negara sebesar itu. Toh yang menanggung beban kredit adalah masyarakat dan bank.

Yang belum tentu diuntungkan justru kelompok yang seharusnya jadi prioritas: keluarga muda kelas menengah-bawah. Penghasilan mereka naik pelan-pelan, sementara harga rumah naik jauh lebih cepat. Ujungnya, mereka harus memilih: rumah lebih kecil, lokasi lebih jauh dari kota, atau cicilan yang makin panjang sampai 40 tahun.

Reality check-nya sederhana: multiplier effect itu nyata untuk ekonomi secara umum. Tapi belum tentu nyata untuk dompet orang yang sedang menabung uang muka rumah pertama.

Jangan-Jangan Kita Salah Menaruh Pertanyaan

Selama ini kita terbiasa bertanya, “berapa besar kontribusi properti ke PDB?” Pertanyaan itu penting. Tapi gampang dijawab dengan angka yang bikin bangga di atas podium.

Pertanyaan yang lebih sulit—dan lebih jujur—adalah ini: seberapa banyak rumah terjangkau yang benar-benar lahir dari pertumbuhan itu? Dan seberapa lama generasi berikutnya harus menanggung utangnya?

Kalau jawabannya masih “rumah mewah tumbuh, rumah rakyat mandek, cicilan makin panjang,” maka angka 14,67 persen itu bukan kabar baik yang utuh. Itu cuma separuh cerita. Separuh yang paling enak didengar di forum peluncuran buku. Tapi bukan separuh yang paling menentukan nasib orang yang hari ini sedang antre KPR subsidi.

---

Daftar Pustaka

1. Koran Jakarta. (2026, 27 September). BPS Dorong Penyusunan Neraca Satelit Perumahan, Ungkap Multiplier Effect Properti 14,67% ke PDB.
2. Beritakota.id. (2026, 26 September). Sektor Properti Sumbang 14,67% ke PDB, Menteri PKP Mantap Dorong Pertumbuhan Ekonomi 8 Persen.
3. Investortrust.id. (2026). Menteri Ara Andalkan Rp 180 Triliun Pembiayaan di Luar APBN untuk Bangun dan Bedah Rumah.
4. Puri Delta Asri. (2026, 24 Juni). Pemerintah Setujui Tenor KPR FLPP hingga 40 Tahun, Suku Bunga Rumah Subsidi Tetap Rendah.
5. Investortrust.id. (2026). BPS Catat 9,29 Juta Keluarga Belum Miliki Hunian dan 18,01 Juta Menghuni Rumah Tak Layak.
6. Kabarbursa.com. (2026, 29 Juli). Danantara Tawarkan DP 1 Persen di Housing Expo 2026, Mampukah Tekan Backlog 9,9 Juta Unit?
7. Nazwar, H. A. (2025, 24 September). Opini: Injeksi Likuiditas & Daya Beli Properti Kelas Menengah. Bisnis.com.
8. Kontan.co.id. (2026). Penjualan Rumah Lesu, Pertumbuhan KPR Melambat di Tengah Daya Beli Melemah.
9. Kontan.co.id. (2026, 30 Juli). Pertumbuhan KPR Perbankan Kian Melambat pada Pertengahan Tahun 2026.
10. Bisnis.com. (2026, 26 Agustus). Daya Beli Kelas Menengah Tertekan, Cek Saham Properti Pilihan.
11. Bisnis.com. (2026, 5 Agustus). Pertumbuhan Ekonomi RI Kuartal II/2026 Capai 5,29%, Ini Faktor Pendorongnya.
12. Kontan.co.id. (2026, 5 Agustus). Ekonomi RI Kuartal II 2026 Tumbuh 5,29%, Didorong Industri Pengolahan dan Konstruksi.
13. Infobanknews. (2024, 21 Oktober). Pengamat: Target Prabowo Ekonomi 8 Persen Sulit Tercapai.
14. Bisnis.com. (2024, 16 Mei). Airlangga Sebut Target Pertumbuhan Ekonomi 8% Prabowo Masih Realistis.