FLPP Baru 46 Persen?! Rumah Subsidi Sudah Ready, Tapi Pembelinya Kemana Nih?

---

Bayangkan kantor pemasaran perumahan subsidi di pinggiran kota, Senin pagi. Kanopi sudah dipasang, balon sudah ditiup, rumah contoh dipel sampai bisa dipakai ngaca. Satu-satunya yang belum ready adalah pembelinya.

Lalu datang Dina (ini ilustrasi fiktif, tapi mungkin kamu kenal orang seperti dia). Umurnya 27, gajinya cukup, dan dia sudah lama ingin keluar dari kontrakan. Sayang, tiga bulan lalu cicilan paylater-nya telat. Nominalnya cuma beberapa ratus ribu, tapi di SLIK OJK catatannya sudah telanjur merah. Pengembang pun menunduk sopan: “Maaf, Mbak, bank belum bisa.”

Pemerintah sudah menyiapkan kuota jumbo, bunga tetap 5 persen, dan tenor sampai 40 tahun. Tapi serapan FLPP 2026 baru separuh jalan. Jadi pertanyaan besar tulisan ini: ini masalah rumahnya, pembelinya, atau cara kita membaca masalahnya? Dan di tengah semua itu, masih menarikkah jadi pengembang rumah subsidi?

Angkanya: baru 46 persen, sisa tiga bulan

Per 28 September 2026, BP Tapera mencatat penyaluran FLPP mencapai 160.070 unit, atau 45,73 persen dari target 350.000 unit, terdiri dari 160.053 rumah tapak dan 17 unit rusun. Per 25 September, nilainya Rp19,66 triliun untuk 158.010 unit.

So what? Sisa kuotanya sekitar 190 ribu unit untuk tiga bulan. BP Tapera menargetkan sekitar 65 ribu unit per bulan pada Oktober–Desember. Padahal dari 140.965 unit per 1 September ke 160.070 unit per 28 September, tambahannya cuma sekitar 19 ribu dalam 27 hari. Itu hitungan kasar saya: laju sekarang sekitar 20 ribuan per bulan. Untuk mencapai target, lajunya harus naik lebih dari tiga kali lipat.

Ini mirip mahasiswa yang baru menulis 40 persen skripsi, sementara dosen bilang tenggat tiga bulan lagi dan optimis saja. Optimisme memang gratis, tapi tidak otomatis menjadi bab empat.

Pemerintah memang optimistis. Dirjen Perumahan Perkotaan Kementerian PKP berkaca pada 2025, ketika penyaluran melonjak signifikan di tiga bulan terakhir. Menteri PKP Maruarar Sirait juga meminta BP Tapera melakukan evaluasi dan pembenahan menyeluruh, termasuk kualitas SDM. Untuk tutup tahun disiapkan akad massal Desember, mencakup rumah tapak dan rusun.

Then what? Mari main skenario sederhana (ini bukan prakiraan resmi). Per 28 September 2025, realisasi sekitar 180.000 unit, dan setahun penuh ditutup di 278.868 unit. Jadi kuartal IV 2025 menyumbang sekitar 99 ribu unit. Kalau 2026 sekuat itu, tahun ditutup di kisaran 259 ribu, sekitar 74 persen dari target. Sementara BP Tapera sendiri memetakan pipeline peminat 48.679 unit, yang jika semuanya jadi akan membawa total ke 208.749 unit. Itu sekitar 60 persen dari target.

Target 350 ribu terlihat jauh lebih mungkin jadi spanduk daripada jadi realisasi. Tapi spanduk tidak punya KTP, dan KTP-lah yang diminta bank.

Lima tahun ke belakang: bukan sekadar “turun”

Tahun	Realisasi FLPP (unit)
2021	178.728
2022	±226.000
2023	±229.000
2024	200.300
2025	278.868 (tertinggi sepanjang sejarah)
2026 (per 28 Sep)	160.070

Sekilas 2026 tampak jeblok. Tapi lihat dulu apa yang membatasi tiap tahun.

2024 adalah tahun kuota habis. Jatah 166 ribu unit terserap habis pada Agustus, dan tambahan 34 ribu unit sempat lama menggantung sehingga pengembang daerah khawatir arus kasnya tercekik. Pembelinya antre, kuotanya yang kehabisan.

2025 adalah tahun rumah belum siap. Tahun itu dibuka dengan target 220 ribu unit, lalu kuota naik jadi 350 ribu. BP Tapera waktu itu menyebut kendalanya suplai, bukan permintaan: rumah siap huni terbatas karena hujan panjang yang menghambat konstruksi.

2026 adalah tahun pembeli. Kuota jumbo, tapi kini hambatannya berpindah lagi. Kita bahas itu sebentar lagi.

Jadi hambatannya berpindah dari tahun ke tahun, dari kuota ke rumah, lalu ke pembeli. Seperti tikus di game arcade yang muncul di lubang berbeda tiap kali kita memukul.

Bagaimana dibanding 2025? Heru Pudyo Nugroho (Komisioner BP Tapera) mengakui ada gap sekitar 15 persen secara year on year. Pembanding lain mengarah ke angka serupa: 173.156 unit per 11 September 2025 berbanding 147.871 unit per 10 September 2026, sekitar minus 14,6 persen (hitungan saya). Heru juga mengingatkan bahwa 2025 ditopang carry-over akad dari keterbatasan kuota 2024, jadi pembandingnya agak “kegemukan”.

Menariknya, jurangnya menyempit. Per pertengahan Juni, realisasi 77.532 unit atau turun lebih dari 32 persen dibanding periode sama 2025. Jadi semester kedua sedikit lebih baik. Dan satu catatan penting: rekor 2025 pun cuma sekitar 80 persen dari kuota 350 ribu (hitungan saya). Mungkin yang melompat bukan hanya pasarnya yang jatuh, tapi juga targetnya yang terbang.

Kenapa seret? Tiga tersangka dan satu perdebatan

Tersangka pertama: lahan. BP Tapera menyebut kendala utama adalah perizinan lahan, khususnya aturan lahan pertanian pangan berkelanjutan (LP2B). Dalam implementasi, kebijakan Lahan Sawah Dilindungi sering tumpang tindih dengan RTRW daerah sehingga izin proyek subsidi mandek. Swasembada pangan dan rumah rakyat sama-sama mulia, tapi kadang berebut sepetak tanah yang sama.

Tersangka kedua: harga patokan yang diam, ongkos yang lari. Harga rumah subsidi masih mengacu pada PMK 60/2023, dengan kisaran Rp162 juta–Rp240 juta tergantung wilayah. Menurut Wakil Ketua Umum REI, biaya konstruksi sudah melambung hingga sekitar 20 persen. BP Tapera menilai menaikkan harga saat ini belum memungkinkan karena banyak pertimbangan, termasuk kondisi ekonomi masyarakat. Akibatnya, kata Himperra, margin subsidi makin tipis, sementara rumah komersial lebih tebal.

Tersangka ketiga: pembeli. Ketua Umum Himperra Ari Tri Priyono menyebut kondisi tahun ini lebih buruk daripada pandemi, terutama karena daya beli yang lesu. Data Bank Indonesia sejalan arahnya, walau cakupannya lebih luas dari FLPP: penjualan rumah tapak primer tipe kecil turun 45,59 persen secara tahunan pada triwulan I 2026. Di sisi lain, ada hambatan SLIK. Sejak 2025 pengembang sudah mengeluh soal catatan paylater dan marketplace yang bikin SLIK calon pembeli jelek.

Pemerintah sudah merespons. Sejak April, tunggakan di bawah Rp1 juta tidak lagi menghalangi pengajuan KPR subsidi. Tapi menurut Himperra, bank tetap berhati-hati dan belum terlihat pergerakan signifikan sebelum dan sesudah kebijakan itu. Aturan boleh longgar, analis kredit tetap bukan malaikat.

Dan satu perdebatan. BP Tapera menilai persoalannya di sisi suplai, bahkan pemetaan mereka menunjukkan ketersediaan hunian masih surplus. Pengembang bilang permintaan yang bermasalah: mereka bisa membangun berapa pun, tapi pembelinya minim. Menurut saya (ini analisis, bukan fakta), keduanya bisa benar sekaligus. Stoknya ada, tapi belum tentu di lokasi, harga, dan kemampuan bayar yang cocok. Rumah ready stock yang jauh dari tempat kerja bagi pembeli adalah dekorasi.

Ada satu lagi yang jarang dibahas, yaitu apa yang terjadi setelah akad. Menurut BP Tapera, ada sekitar 82 ribu rumah subsidi yang kini menjadi aset bank, sebagian besar karena pemiliknya mengalami kredit macet. Angka ini adalah cermin: sebagian pembeli ternyata tak sanggup melanjutkan cicilan.

Apa yang sudah dilakukan pemerintah

Jurus yang dikeluarkan tidak sedikit:

• Bunga dikunci dan tenor diperpanjang. Komite Tapera mempertahankan bunga 5 persen untuk rumah tapak dan 6 persen untuk rusun, dengan opsi tenor hingga 40 tahun. Keputusan Menkeu mengubah tenor dari 20 ke 40 tahun untuk tapak maupun rusun.
• Insentif biaya. BPHTB dibebaskan dan PBG digratiskan. Ada pula pembebasan pajak 100 persen untuk rumah hingga Rp2 miliar yang berlaku sampai Desember 2027.
• Relaksasi SLIK. OJK hanya menampilkan kredit di atas Rp1 juta, mempercepat pembaruan data pelunasan (maksimal H+3), dan memberi akses SLIK ke BP Tapera.
• Likuiditas dari BI. Plafon insentif KLM untuk sektor perumahan dipatok 1,4 persen dari DPK, realisasinya baru 1,32 persen (Rp118 triliun, 111 bank), dan Menteri PKP meminta BI mengoptimalkannya.
• Pekerja informal. Bank penyalur wajib menyalurkan 15 persen kuota untuk sektor informal, dan pengembang didorong memberi DP 0 persen bagi pengemudi ojol lewat substitusi biaya pemasaran.
• Rusun subsidi. Aturannya luas 21–45 m², tenor hingga 30 tahun, bunga 6 persen, dan harga per meter persegi menurut wilayah. Realisasinya baru 17 unit.
• Daur ulang KPR. Pemerintah menyiapkan skema menjual kembali rumah subsidi bekas dengan harga subsidi yang berlaku.
• Operasional. Dibentuk gugus tugas dengan pemantauan mingguan hingga akhir tahun, dan BP Tapera memfokuskan target pada calon debitur berpenghasilan tetap yang lebih mudah lolos SLIK checking.

Pemerintah sudah menekan hampir semua tombol yang terlihat. Jadi kalau serapan masih seret, kemungkinan hambatannya ada di tombol yang tidak ada di panel.

Tenor 40 tahun: cicilan turun, utang naik

Ini jurus paling populer, jadi layak dibedah. Simulasi BP Tapera: cicilan Rp1.058.173 per bulan pada tenor 20 tahun, Rp860.740 pada 30 tahun, dan Rp773.154 pada 40 tahun.

What: cicilan turun sekitar 27 persen dibanding tenor 20 tahun. So what: pembeli berpenghasilan pas-pasan lebih mungkin lolos rasio cicilan terhadap penghasilan. Asprumnas menilai skema ini membantu masyarakat berpenghasilan di bawah Rp2,5 juta per bulan.

Then what? Ini hitung-hitungan saya dengan asumsi pinjaman sekitar Rp160 juta, yang saya turunkan balik dari simulasi tadi, bukan angka resmi. Total bayar tenor 20 tahun sekitar Rp254 juta, sedangkan tenor 40 tahun sekitar Rp371 juta. Bunga totalnya naik dari kira-kira Rp94 juta menjadi Rp211 juta, lebih dari dua kali lipat. Cicilan lebih ringan, tapi pembeli terikat 40 tahun, sampai anaknya sendiri mungkin sudah punya anak.

Satu catatan waktu: kebijakan keluar Juni, tapi per awal September BTN masih menunggu aturan teknis dari BP Tapera. Jadi efek tenor 40 tahun belum bisa dibaca di angka September. Hasilnya baru kelihatan di kuartal IV.

Apa kata para pengembang

Suara pengembang belakangan terdengar di tiga jalur.

Jalur Himperra (3 Oktober) paling baru. Ari mengusulkan [menggeser anggaran BSPS untuk 100 ribu rumah (Rp20–25 juta per rumah) ke FLPP sebagai potongan harga, khusus akhir tahun]. Ia juga mengusulkan plafon harga FLPP diperluas sampai sekitar Rp300 juta dengan bunga 6–8 persen, dan bunga flat 5 persen hanya berlaku 10 tahun pertama. Dasarnya klaim Ari sendiri bahwa 80 persen debitur melunasi sebelum 10 tahun, yang belum saya verifikasi dari sumber lain. Kementerian PKP, katanya, meminta masukan pengembang lain dikumpulkan lewat surat.

Jalur harga patokan paling sering disuarakan. Apersi mengusulkan kenaikan 12–15 persen, pengembang lain minimal 10 persen. REI meminta mekanisme penyesuaian berkala yang mengikuti inflasi. Bahkan ada peringatan bahwa tanpa kenaikan, kualitas bangunan atau ukuran rumah bisa dikorbankan demi efisiensi.

Jalur daur ulang KPR. Skema rumah subsidi bekas juga diminta pengembang dan perbankan.

Tiga jalur ini sebenarnya tiga jawaban atas pertanyaan yang sama: bagaimana membuat ujung-ujungnya rumah subsidi tetap bisa dijual tanpa membuat pengembang tekor. Hanya saja, tak satu pun yang gratis bagi APBN atau bagi pembeli.

Masih cuan jadi pengembang FLPP?

Jawaban jujurnya: tergantung siapa kamu. Dan satu catatan: saya tidak menemukan data margin pengembang FLPP yang terbuka dan terverifikasi, jadi bagian ini analisis, bukan data.

Di satu sisi, daya tarik masih ada. Pasarnya terbukti besar. Tahun lalu FLPP disalurkan lewat 39 bank dan 7.977 pengembang di 33 provinsi. Bunga 5 persen tetap, tenor 40 tahun, dan pembebasan BPHTB/PBG membuat produknya lebih mudah dijual daripada rumah komersial dengan bunga pasar. BP Tapera pun masih melihat pipeline 48.679 calon debitur.

Tetapi di sisi lain, tekanannya berlapis.

1. Margin terjepit. Harga patokan belum berubah sementara biaya naik, dan pengembang sendiri menyebut rumah komersial lebih tebal marginnya.
2. Modal tertahan lama. Prinsip BP Tapera: FLPP hanya untuk unit ready stock dan siap huni. Artinya pengembang membangun dulu, dan uangnya baru kembali setelah akad. Dengan serapan seret, arus kas jadi taruhan, apalagi kalau lahan dibeli mahal.
3. Tanah. Kebijakan LSD membuat lahan yang boleh dibangun makin terbatas dan harganya naik.
4. Pesaing baru: stok bekas. Rencana menjual ulang 82 ribu rumah bekas dengan harga subsidi yang berlaku adalah kabar baik bagi pembeli dan bank. Bagi pengembang baru, itu pesaing langsung yang ikut menghitung capaian realisasi. Ini kesimpulan saya, bukan klaim pihak mana pun.
5. Pembeli rapuh. Kalau banyak debitur kewalahan setelah akad, reputasi produk dan selera bank ikut terpukul.

Kesimpulan saya (bukan nasihat investasi): bisnis FLPP masih masuk akal bagi pengembang yang punya lahan murah di luar zona LSD, disiplin biaya, rajin menyaring SLIK calon pembeli sejak awal, dan punya cadangan arus kas. Bagi yang baru masuk dengan lahan mahal dan modal tipis, risikonya lebih besar. Dua hal bisa mengubah hitungan ini: keputusan soal harga patokan, dan seberapa cepat bank mau melonggarkan analisis kredit. Pertanyaan yang layak diajukan sebelum membeli lahan: “Kalau akad baru terjadi sembilan bulan setelah rumah jadi, apakah saya masih bernapas?”

Epilog: yang bisa diperpanjang dan yang tidak

Tenor bisa diperpanjang sampai 40 tahun, kuota bisa dinaikkan sampai 350 ribu, dan pajak bisa dinolkan. Tetapi penghasilan tidak otomatis ikut memanjang, dan SLIK tidak peduli pada spanduk “target tercapai”.

Hampir semua jurus pemerintah bekerja di sisi biaya dan akses. Jawaban atas pertanyaan terbesar tahun ini mungkin ada di sisi yang lebih sulit disentuh APBN: pendapatan. Kalau Dina dan jutaan orang seperti dia tetap tidak sanggup mencicil, rumah paling murah pun akan terasa mahal.

Maka pertanyaannya tinggal satu, dan agak mengganggu: kita sedang memperpanjang jembatan atau memperbaiki arus sungainya?

Daftar Pustaka & Referensi

Data realisasi FLPP 2026

• ANTARA. (28 September 2026). BP Tapera: Realisasi FLPP hingga 28 September 2026 capai 160.070 unit. ANTARA News.
• ANTARA. (11 September 2026). BP Tapera: Realisasi FLPP hingga 10 September capai 147.871 unit rumah. ANTARA News.
• ANTARA. (2026). BP Tapera terus genjot penyaluran FLPP hingga akhir 2026. ANTARA News (video).
• VIVA. (3 September 2026). Realisasi FLPP hingga 1 September 2026 Baru 40,3 Persen, BP Tapera Pede Tenor 40 Tahun Dongkrak Penyerapan. VIVA.co.id.
• RealEstat.id. (26 September 2026). Penyaluran FLPP Tahun 2026 Baru 45%, BP Tapera Siapkan Jurus Kejar Target 350.000 Unit. RealEstat.id.
• Infobanknews. (29 September 2026). Target FLPP 2026 Belum Tercapai, Ini yang Dilakukan BP Tapera. Infobanknews.
• Kontan. (2026). Penyaluran FLPP Baru 45,73%, BP Tapera Kejar Realisasi 3 Bulan Terakhir. Kontan.co.id.
• Kontan. (29 September 2026). Realisasi FLPP Baru 45,73%, Pemerintah Tetap Kejar Target 350.000 Rumah. Kontan.co.id.
• Kontan. (22 September 2026). Penyaluran FLPP Masih 44% dari Target 2026, Ini Hasil Kinerja Beberapa Bank Penyalur. Kontan.co.id.
• Bisnis.com. (24 September 2026). Realisasi Penyaluran FLPP Baru 44% pada 3 Bulan Jelang Akhir 2026. Bisnis.com.
• VOI. (29 September 2026). Realisasi FLPP Baru 45,73 Persen, BP Tapera Lakukan Upaya Ini. VOI.id.

Data historis

• Cilacap.info. (2026). BP Tapera Kembali Toreh Sejarah, Akad Massal 62.710 KPR Sejahtera FLPP Bersama Presiden RI di Kabupaten Batang. Cilacap.info.
• Kompas.com. (23 November 2025). FLPP 2025 Meningkat, BP Tapera Catat Lonjakan Permintaan Rumah Subsidi. Kompas.com.
• Industri Properti. (September 2024). Pengembang Menjerit, Tambahan Kuota FLPP Belum Realisasi. IndustriProperti.com.
• IDN Times. (Desember 2024). Masyarakat Sudah Bisa Ajukan KPR Subsidi FLPP Kuota 2025. IDN Times.
• JPNN. (Desember 2025). Penyaluran FLPP Tembus 259.841 Unit Rumah, BP Tapera Bakal Gandeng 43 Bank di 2026. JPNN.com.
• Media Indonesia. (2025). Mengenal BP Tapera: Program, Fungsi, dan Realisasi FLPP hingga September 2025. MediaIndonesia.com.
• KonstruksiMedia. (2025). Target Tak Tercapai, BP Tapera Optimistis Serapan FLPP Tembus 280 Ribu Unit di 2025. KonstruksiMedia.com.
• CNBC Indonesia. (19 Juni 2026). Muncul Fenomena Penjualan Rumah Subsidi FLPP Anjlok, Ada Apa? CNBC Indonesia.

Penyebab serapan seret

• VOI. (16 September 2026). Realisasi Penyaluran Rumah Subsidi Baru 43 Persen, Ini Penyebabnya. VOI.id.
• Seputar Cibubur/Pikiran Rakyat. (2026). Realisasi KPR FLPP Baru 29 Persen, BP Tapera Buka-Bukan Soal Kendala Stok Rumah Subsidi. Seputar Cibubur.
• CNBC Indonesia. (21 Juli 2026). Penjualan Rumah Subsidi Turun 24%, Penyebabnya Banyak-Termasuk SLIK. CNBC Indonesia.
• detikProperti. (4 Oktober 2026). Penjualan Rumah Subsidi Makin Terpuruk, Lebih Buruk dari Era Pandemi. detikcom.
• CNN Indonesia. (4 Oktober 2026). Penjualan Rumah Subsidi Ambruk, Ini Biang Keroknya. CNN Indonesia.
• Warta Ekonomi/Investing.com. (2026). Rumah Subsidi Sepi Peminat, BI Catat Penjualan Turun 45%. Investing.com Indonesia.
• detikProperti. (Desember 2025). Disentil Ara soal FLPP Masih Loyo, Pengembang Salahkan SLIK OJK. detikcom.
• Kompas.tv. (April 2026). OJK Longgarkan SLIK, Tunggakan di Bawah Rp1 Juta Tetap Bisa Ajukan Rumah Subsidi. Kompas.tv.
• Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman. (April 2026). Kebijakan Baru SLIK OJK, Catatan Kredit di Bawah Rp1 Juta Kini Bisa Ajukan Rumah Subsidi. Kementerian PKP.

Kebijakan pemerintah

• Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman. (Juni 2026). Setujui Tenor KPR FLPP hingga 40 Tahun, Pemerintah Pertahankan Suku Bunga Rumah Subsidi 5 Persen dan Rusun Subsidi 6 Persen. Kementerian PKP.
• Tirto. (25 Juni 2026). Pemerintah Resmi Setujui Tenor KPR FLPP 40 Tahun. Tirto.id.
• ANTARA. (2026). Asosiasi pengembang nilai tenor KPR 40 tahun perluas akses MBR. ANTARA News.
• Liputan6. (2026). Asa Baru Memiliki Hunian, Cicilan Rumah Subsidi hingga 40 Tahun. Liputan6.com.
• BisnisTerkini. (3 September 2026). BP Tapera Salurkan 140.965 Rumah Subsidi, Tenor Sampai 40 Tahun. BisnisTerkini.com.
• IDX Channel. (2026). Realisasi FLPP Masih Jauh dari Target, Menteri PKP Minta BI Optimalisasi Insentif Likuiditas. IDX Channel.
• Industri Properti. (2026). Realisasi KPR FLPP Pekerja Informal Per Mei 2026 Tembus 18,4%. IndustriProperti.com.
• detikProperti. (22 September 2026). Pemerintah Mau Jual 82 Ribu Rumah Subsidi Bekas. detikcom.
• Koran Jakarta. (30 September 2026). Rumah Subsidi Bekas Kredit Macet Bisa Dihuni Lagi, Pemerintah Siapkan Skema Recycle KPR untuk MBR. Koran-Jakarta.com.

Usulan pengembang

• detikProperti. (4 Oktober 2026). Pengembang Pusing Rumah Subsidi Tak Laku, Minta Pemerintah Kasih Bantuan. detikcom.
• detikProperti. (24 Juni 2026). Pengembang Minta Harga Rumah Subsidi Naik, BP Tapera Bilang Begini. detikcom.
• Harian Jogja/Bisnis. (4 Januari 2026). Harga Rumah Subsidi 2026 Diusulkan Naik. HarianJogja.com.
• Bisnis.com. (28 Mei 2026). Pengembang Usul Harga Rumah Subsidi Naik Imbas Fluktuasi Rupiah. Bisnis.com.
• Bisnis.com. (27 Juli 2026). Suplai Minim di Tengah Kuota Jumbo Rumah Subsidi Prabowo. Bisnis.com.
• Investortrust. (5 Maret 2026). REI Minta Pemerintah Naikkan Harga Rumah Subsidi. Investortrust.id.

---

---

Keyword. Primary: FLPP, rumah subsidi, KPR subsidi. Secondary: serapan FLPP 2026, BP Tapera, pengembang rumah subsidi, tenor 40 tahun, SLIK, harga rumah subsidi, MBR.